Lorsqu’on cherche à investir dans un nouvel immeuble, on veut rapidement avoir des informations sur la valeur réelle de l’immeuble, sa superficie, son année de construction ou encore sa valeur passée. Connaître ces informations permet de comparer au prix de vente pour savoir si l’immeuble n’a pas été surestimé, de connaître les taxes foncières payables ou encore de mieux prévoir la valorisation future de l’immeuble grâce à ses valorisations passées.
Pour avoir ces informations, le rôle d’évaluation municipale (ou encore rôle d’évaluation foncière) est la base de données idéale.
Qu’est-ce que le rôle d’évaluation municipale?
Le rôle d’évaluation municipale est l’inventaire des immeubles d’une municipalité. Lorsqu’on parle d’immeuble, cela comprend à la fois les terrains et les bâtiments. Chaque année, chaque municipalité a la charge de réaliser cet inventaire. Généralement, les municipalités passent par des évaluateurs agréés qui sont mandatés pour évaluer la valeur des immeubles. Dans les faits, les immeubles ne sont pas tous évalués chaque année mais plutôt tous les 2 à 3 ans. Quand on consulte le rôle d’évaluation municipale, il faut donc bien regarder la dernière date à laquelle l’immeuble a été évalué.
Qui peut accéder au rôle d’évaluation municipale?
Tout le monde! Il s’agit d’une donnée publique. Si le rôle d’évaluation municipale est accessible, toutes les informations ne le sont pas. Les données personnelles (par exemple, le nom de propriétaires) ne figurent pas dans l’accès en sources ouvertes dans le respect de la loi 25, liée à la confidentialité des données personnelles. Dans la version publique, on va retrouver les informations suivantes:
- Les informations générales : le code géographique et le millésime de l’année d’entrée en vigueur du rôle concerné
- L’identification de l’unité d’évaluation: l’adresse de l’immeuble, son numéro d’arrondissement, de matricule, son utilisation, le numéro de dossier et le numéro d’unité de voisinage
- Le Propriétaire: la date d’inscription au rôle, son statut aux fins d’imposition scolaire et les conditions d’inscription
- Les caractéristiques de l’unité d’évaluation foncière (le terrain et le bâtiment principal)
- Les valeurs au rôle d’évaluation : date de référence du marché, la valeur du terrain, la valeur du bâtiment, la valeur de l’immeuble (terrain + bâtiment) ainsi que la valeur de l’immeuble au rôle antérieur
- La répartition fiscale : la catégorie des terrains vagues desservis, la classe de la catégorie des immeuble non résidentielles, la classe de la catégorie des immeubles industriels, la sous-catégorie, la répartition des valeurs et la répartition fiscale à des fins scolaires
À quoi sert l’évaluation municipale?
Tout d’abord, elle sert à la municipalité pour estimer les taxes foncières dont sont redevables les propriétaires. Pour celui qui investit dans un nouvel immeuble, l’évaluation foncière lui permettra de connaître la valeur réelle de l’immeuble qu’il souhaite acquérir. Par exemple, si un propriétaire vend son immeuble à 500 000$ mais que l’évaluation foncière l’évalue à 300 000$ et que la dernière évaluation date d’un an seulement, il est fort probable que le propriétaire estime trop haut son immeuble. À l’inverse, si l’évaluateur estimait sa valeur à 600 000$, c’est peut-être une belle aubaine à saisir!
D’autres informations intéressent l’investisseur immobilier. Ainsi, en regardant l’historique de l’évaluation foncière d’un immeuble, on peut estimer sa valorisation future et donc son prix de vente futur. On peut également comparer un immeuble avec des immeubles voisins, peut-être que l’immeuble est surestimé par rapport à des immeubles comparables aux alentours.
Comment accéder à l’évaluation municipale?
Aujourd’hui, les grandes municipalités permettent à tous de consulter le rôle d’évaluation foncière directement sur leur site internet, sinon la base de données de l’évaluation municipale est en source ouverte dans la province du Québec. Par exemple, la ville de Montréal EvalWeb: en inscrivant une adresse, on accède directement à une fiche de l’évaluation foncière la plus récente.
De plus, même si l’évaluation municipale est accessible pour tous, il est nécessaire aujourd’hui d’avoir des compétences techniques pour y accéder ou alors d’être patient si on veut comparer plusieurs immeubles (et encore plus si on veut comparer des immeubles de municipalités différentes).
Pour accéder plus facilement au rôle d’évaluation foncière partout au Québec, on peut se tourner vers d’autres outils comme CivGEO de Civision. En se connectant, on clique sur “tableau d’évaluation foncière” et on sélectionne la ou les zones géographiques. On peut ensuite taper une adresse ou simplement zoomer sur la zone recherchée. Il suffit alors de cliquer sur les points de chaque bâtiment pour avoir les informations par bâtiment. Cela évite de passer par plusieurs sites ou de répéter le même processus en tapant les adresses voisines. En quelques secondes, on peut rapidement comparer la valeur des immeubles dans le temps et aux immeubles voisins.
Cas pratiques d’application
Imaginons que je souhaite investir dans un immeuble à proximité de l’Université de Montréal, HEC Montréal et Polytechniques. Mon but est de louer ces appartements à des étudiants puis de revendre l’immeuble dans 5 ans.
Je vais alors vouloir comparer des immeubles à vendre à proximité, par exemple ceux situés à Avenue Decelles, proche du HEC Montréal Decelles. Je constate alors que la plupart des immeubles ont augmenté de +40% par rapport à la dernière fois qu’ils ont été évalués. Également, quand je compare entre les immeubles, je constate de fortes disparités. Par exemple, au 5310 avenue Decelles, l’immeuble est valorisé 1,4M$ pour 314m2 alors que les immeubles adjacents sont valorisés 700 000$ à 1M$ pour des superficies comparables. L’acheter serait moins avantageux alors. Il coûterait plus cher en termes de taxe et il serait plus difficile de rendre l’investissement rentable grâce aux loyers par rapport aux immeubles adjacents.
De même, l’immeuble comporte 3 appartements, soit environ 100m2 par appartement. Cela implique un loyer réel qui sera nécessairement plus haut et donc bien moins adapté à des étudiants. En regardant aux alentours, on constate qu’il y a très peu d’immeubles avec de petites unités, aux superficies plus petites et donc aux valorisations plus faibles. Malgré leur emplacement proche de l’Université, il sera difficile de les louer à des étudiants. Il faut alors se rapprocher du boulevard Edouard Monpetit pour trouver des immeubles comportant des unités moyennes autour de 60m2. En revanche, il s’agit d’immeubles comportant de nombreuses unités (plus de 16 unités). Le budget d’acquisition de l’immeuble sera plus conséquent ou alors il faudra opter pour un appartement seul.
Ainsi, à travers cet exemple, en moins de 5 minutes on a pu évaluer l’opportunité d’investissement immobilier autour de l’Université de Montréal, du HEC Montréal et de Polytechnique grâce au rôle d’évaluation municipale avant même d’attendre qu’un bien immobilier soit à vendre.